由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房?jī)r(jià)與日俱增，越來(lái)越多的人，特別是年輕人，無(wú)法負(fù)擔(dān)得起商品房的全款，所以很多都采取按揭的方式購(gòu)買(mǎi)商品房，商品房預(yù)售合同雖名為預(yù)售，但不是買(mǎi)賣(mài)預(yù)約，而是本約，是買(mǎi)賣(mài)合同，只是房屋交付期在約定的將來(lái)的某一時(shí)間。那么預(yù)售商品房按揭具有哪些法律特征，是什么？

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預(yù)售商品房按揭具有哪些法律特征，是什么？

北京市常鴻律師事務(wù)所楊璇律師解答：

預(yù)售商品房按揭具有以下法律特征：

(1)預(yù)售商品房按揭是一種要式法律行為，應(yīng)簽訂書(shū)面合同，并應(yīng)到規(guī)定的房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)；

(2)預(yù)售商品房按揭是一種從合同，是為擔(dān)保主債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)而訂立的；

(3)預(yù)售商品房按揭合同是諾成性合同，合同一經(jīng)成立即對(duì)三方當(dāng)事人具有約束力。

(4)預(yù)售商品房按揭是有償合同。銀行通業(yè)務(wù)收取貸款利息，除少數(shù)政策性無(wú)息貸款外，預(yù)售商品房按揭均系有償合同。

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北京市常鴻律師事務(wù)所楊璇律師解析：

我國(guó)的按揭實(shí)質(zhì)上是抵押擔(dān)保，開(kāi)發(fā)商享有在建工程的所有權(quán)，在預(yù)售登記后購(gòu)房人享有房屋的期待所有權(quán)，這兩種權(quán)利共同指向的標(biāo)的物同為按揭合同中的抵押標(biāo)的物，開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人同意將該標(biāo)的物抵押給按揭銀行，同意按揭銀行享有優(yōu)先受償權(quán)，共同作出抵押的意思表示，應(yīng)為按揭合同的實(shí)質(zhì)上的共同抵押人。解除合同實(shí)質(zhì)上是在共同抵押人之間發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)移，并不影響銀行的優(yōu)先受償權(quán)，雙方當(dāng)然可以行使權(quán)利，解除合同。但考慮到按揭合同的特殊性，在解除合同上要更加慎重。

在通常的商品房按揭糾紛中，一般存在著四個(gè)合同，即商品房買(mǎi)賣(mài)合同、按揭貸款合同，通過(guò)購(gòu)房人與按揭銀行簽訂的抵押貸款合同中的抵押、回購(gòu)的具體條款加以確定的抵押擔(dān)保合同和保證擔(dān)保合同。審理商品房按揭糾紛案件，必須首先明確這些合同及其體現(xiàn)的法律關(guān)系之間的關(guān)系。